RIAU24.COM - Pasar perumahan AS menunjukkan tanda-tanda pelemahan yang meningkat, dengan penurunan harga rumah bulanan berturut-turut yang meningkatkan risiko penurunan yang berkelanjutan.
Suku bunga hipotek yang tinggi mendekati 7 persen membebani permintaan pembeli, bahkan saat pasokan perumahan mulai meningkat, menandai pergeseran penting dalam dinamika pasar setelah bertahun-tahun lonjakan harga di era pandemi.
Data yang dirilis minggu ini menggambarkan gambaran perlambatan yang konsisten.
Indeks harga rumah 20 kota S&P CoreLogic Case-Shiller turun 0,3 persen bulan ke bulan pada bulan April, menyusul penurunan 0,2 persen yang direvisi turun pada bulan Maret.
Secara tahunan tiga bulan, harga rumah turun 0,4 persen, mencerminkan momentum yang melemah meskipun ada peningkatan tahun ke tahun sebesar 2,7 persen, laju paling lambat sejak Agustus 2023.
Demikian pula, indeks harga rumah Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) mencatat penurunan 0,4 persen pada bulan April, yang semakin memperkuat bukti bahwa pasar sedang lesu.
Angka-angka ini menunjukkan bahwa sektor perumahan mulai merasakan dampak penuh dari biaya pinjaman yang lebih tinggi, dengan lebih sedikit pembeli yang mampu membayar cicilan bulanan dengan suku bunga saat ini.
Momentum melambat, pasokan meningkat
Meskipun harga rumah masih lebih tinggi dari tahun lalu, laju pertumbuhannya melambat tajam.
Menurut indeks Case-Shiller, kenaikan harga tahunan sebesar 2,7 persen pada bulan April turun dari 3,4 persen pada bulan Maret dan menandai kenaikan terkecil dalam hampir dua tahun.
Sebagai perbandingan, harga rumah naik dua digit sepanjang tahun 2021 dan 2022.
Jumlah rumah yang dijual juga meningkat dan kini kembali ke tingkat sebelum pandemi.
Namun, pasar tidak kebanjiran, hanya 6 persen penjual yang dilaporkan berisiko menjual dengan kerugian, menurut Redfin.
Namun, peningkatan jumlah listing, dikombinasikan dengan permintaan pembeli yang rendah, memaksa penjual untuk menyesuaikan ekspektasi harga ke bawah.
Tren ini didukung lebih lanjut oleh National Association of Realtors, yang melaporkan bahwa harga jual rata-rata rumah yang sudah ada telah menurun selama lima bulan berturut-turut berdasarkan penyesuaian musiman.
Selain itu, penjualan rumah yang sudah ada turun 0,7 persen pada bulan Mei dibandingkan tahun sebelumnya, dan pangsa pembeli rumah pertama kali turun menjadi 30 persen, jauh di bawah rata-rata historis sebesar 40 persen.
Divergensi regional semakin melebar
Data tersebut juga mencerminkan perubahan tren harga secara geografis.
Pasar-pasar yang secara historis lebih stabil di Midwest dan Timur Laut kini memimpin dalam pertumbuhan harga, sementara bekas daerah yang menjadi pusat pandemi di Selatan dan Barat berkinerja buruk.
Di antara wilayah metropolitan dengan kinerja terbaik, New York membukukan kenaikan tahunan sebesar 7,9 persen pada bulan April, diikuti oleh Chicago sebesar 6,0 persen dan Detroit sebesar 5,5 persen.
Sebaliknya, kota-kota Sun Belt yang pernah mencatat rekor permintaan kini mengalami penurunan atau stagnasi. Tampa mengalami penurunan harga sebesar 2,2 persen, Dallas mengalami penurunan sebesar 0,2 persen, dan harga di San Francisco tetap stabil.
Miami dan Phoenix berhasil memperoleh kenaikan moderat sebesar lebih dari 1 persen.
Rotasi tersebut mencerminkan pergeseran dari momentum spekulatif ke fundamental seperti kondisi ekonomi lokal, keterjangkauan, dan tren pasar tenaga kerja.
Risiko koreksi meningkat, namun kejatuhan yang dalam tidak mungkin terjadi
Meskipun data menunjukkan pasar sedang mengalami kemunduran, kemungkinan terjadinya kejatuhan dramatis seperti krisis perumahan tahun 2008 tetap rendah.
Standar pinjaman tetap ketat sejak Krisis Keuangan Besar, sehingga membatasi pinjaman berisiko.
Selain itu, pemilik rumah tidak menghadapi kesulitan keuangan yang meluas, dan sebagian besar terikat pada hipotek suku bunga tetap rendah dari awal dekade ini.
Namun, Capital Economics dan Citi Research mencatat adanya risiko yang meningkat dari koreksi yang berkepanjangan.
Citi menyoroti hambatan seperti suku bunga tinggi, ketidakpastian ekonomi, melemahnya permintaan konsumen, dan melemahnya pasar tenaga kerja.
Meskipun pasar hipotek secara umum sehat, melemahnya harga yang berkepanjangan dapat membebani sentimen konsumen dan aktivitas ekonomi yang lebih luas.
(***)
